계약갱신요구권, 언제 어떻게 쓰고 거절당하면?

계약갱신요구권은 세입자가 한 번은 더 계약을 연장하도록 요구할 수 있는 권리입니다. 다만 언제, 어떻게 써야 하는지, 그리고 집주인이 거절할 수 있는 경우는 언제인지를 정확히 알아야 손해를 막을 수 있어요. 아래 내용은 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적 분쟁은 변호사 등 전문가와 상담하세요.

계약갱신요구권이 뭔가요?

계약갱신요구권은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 전에 “한 번 더 계약을 연장하겠다”고 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이는 거절할 수 없는 권리입니다. 2020년 7월 「주택임대차보호법」 개정으로 도입되었어요.

핵심은 두 가지입니다. 첫째, 임차인은 이 권리를 1회에 한해 행사할 수 있고, 이때 보장되는 갱신 기간은 2년입니다. 즉 기존 2년 계약에 이 권리를 쓰면 총 4년까지 거주가 보장되는 구조예요. 둘째, 임대인은 법에 정해진 거절 사유가 없으면 요구를 받아들여야 합니다.

주의할 점은, 이 권리는 ‘계약 형태’와 무관하게 주택 임대차라면 원칙적으로 적용된다는 것입니다. 전세든 월세든 상관없어요. 다만 상가 임대차는 「상가건물 임대차보호법」이라는 별도 법이 적용되므로 이 글의 내용과 요건이 다릅니다. 이미 여러 차례 묵시적으로 갱신되어 오래 살았더라도, 계약갱신요구권을 아직 한 번도 행사하지 않았다면 이와 별개로 1회 사용할 수 있다고 보는 것이 일반적 해석입니다. 자신의 계약이 어떤 상황인지 헷갈린다면 계약서와 갱신 이력을 먼저 정리해 보세요.

계약갱신요구는 언제까지 해야 하나요?

계약갱신요구는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임대인에게 해야 합니다. 이 기간을 놓치면 권리를 행사할 수 없으니 날짜 계산이 가장 중요해요.

예를 들어 계약 만료일이 2026년 8월 31일이라면, 만료 2개월 전인 2026년 6월 30일까지는 갱신 요구가 임대인에게 도달해야 합니다. 이 ‘6개월 전 ~ 2개월 전’이라는 기간은 「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항에 명시된 요건입니다.

이 ‘2개월 전’ 기준은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약에 적용됩니다. 그 이전 계약에는 ‘1개월 전’이 적용될 수 있으니, 자신의 계약 체결·갱신 시점을 반드시 확인하세요. 정확한 날짜는 사안마다 다를 수 있습니다.

중요한 것은 ‘도달주의’입니다. 요구를 보낸 시점이 아니라 임대인에게 도달한 시점을 기준으로 판단하므로, 마감일에 임박해 보내면 도달이 늦어져 위험할 수 있습니다. 여유를 두고, 도달 사실을 증명할 수 있는 방법으로 통지하는 것이 안전합니다.

갱신요구는 어떤 방법으로 해야 하나요?

법에는 특별한 형식이 정해져 있지 않아 구두로도 가능하지만, 나중에 분쟁이 생길 것에 대비해 내용증명 우편 등 기록이 남는 방법으로 하는 것이 가장 안전합니다. 두괄식으로 말하면 ‘증거를 남기는 통지’가 핵심이에요.

문자·카카오톡·이메일도 도달과 내용을 증명할 수 있다면 유효한 방법이 될 수 있습니다. 다만 임대인이 “받지 못했다” 또는 “그런 말 한 적 없다”고 다투는 상황을 막으려면, 다음 요소가 명확히 드러나는 것이 좋습니다.

• 임대차 목적물(주소·호수)
• 계약 당사자(임대인·임차인)
• “계약갱신요구권을 행사한다”는 명확한 의사표시
• 통지 날짜

특히 문자나 메신저로 보낼 때는 “계약을 갱신하고 싶다” 정도의 애매한 표현보다 “「주택임대차보호법」 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 행사합니다”처럼 권리 행사임을 분명히 밝히는 것이 좋습니다. 단순한 재계약 협의와 법상 권리 행사는 법적 효과가 다를 수 있기 때문이에요.

내용증명은 우체국에서 같은 문서 3부(임차인 보관용, 임대인 발송용, 우체국 보관용)를 준비해 접수합니다. 발송·도달 기록이 남아 분쟁 시 강력한 증거가 됩니다. 절차나 비용은 사안·시점마다 다를 수 있으니 우체국 안내를 확인하세요.

임대인은 어떤 경우에 갱신을 거절할 수 있나요?

임대인은 「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항 각 호에 정해진 사유가 있을 때만 갱신을 거절할 수 있습니다. 대표적인 것이 임대인(또는 그 직계존비속)의 실제 거주이며, 그 밖에도 여러 법정 사유가 있어요.

이 사유들은 법에 열거된 것이며, 임대인이 임의로 만든 이유로는 거절할 수 없습니다. 특히 ‘실거주’를 내세워 거절하는 경우가 많은데, 이는 실제로 그 집에 들어와 살려는 진정한 의사가 있어야 하는 것이지 형식상 핑계여서는 안 됩니다.

여기서 중요한 안전장치가 있습니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해 임차인을 내보낸 뒤, 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3 제5항·제6항). 손해배상액의 산정 방식은 법에 정해져 있으며, 임차인은 실제 발생한 손해를 그 한도에서 청구할 수 있습니다.

갱신할 때 임대료를 얼마까지 올릴 수 있나요?

갱신 시 임대료(차임·보증금) 인상은 종전 금액의 5%(20분의 1)를 넘을 수 없습니다. 이는 「주택임대차보호법」 제7조 제2항 및 같은 법 시행령 제8조에 따른 상한이며, 계약갱신요구권으로 갱신하는 경우 이 한도가 적용됩니다.

두괄식으로 정리하면, 임대인이 “시세가 올랐으니 10% 올리겠다”고 요구해도 갱신요구권 행사에 따른 갱신에서는 원칙적으로 5%까지만 인상할 수 있습니다. 다만 지방자치단체가 조례로 5%보다 낮은 비율을 정할 수 있으므로, 지역에 따라 상한이 더 낮을 수 있습니다.

보증금과 월세를 서로 바꾸는 ‘전월세 전환’을 할 때는 제7조의2에서 정한 전환율 한도가 별도로 적용됩니다. 단순히 5%만 따지면 안 되고 전환율까지 확인해야 해요.

주의할 점은, 이 5% 상한은 어디까지나 ‘갱신요구권 행사에 따른 갱신’과 ‘기존 계약 존속 중 증액’에 적용되는 규율이라는 것입니다. 임대차가 완전히 종료된 뒤 당사자가 자유롭게 맺는 ‘새로운 계약’에는 이 상한이 그대로 적용되지 않는다고 해석될 여지가 있어, 실무상 다툼이 많습니다. 구체적 금액·비율은 사안과 지역, 계약 형태마다 다를 수 있으므로 반드시 개별 확인이 필요합니다.

갱신을 거절당하면 어떻게 대응하나요?

임대인이 정당한 거절 사유 없이 갱신을 거부한다면, 임차인은 우선 자신이 적법하게 갱신을 요구했다는 사실과 거절이 부당하다는 점을 증거로 확보하는 것이 첫걸음입니다. 두괄식 결론은 ‘기록부터 남기고, 필요하면 분쟁조정을 활용하라’입니다.

대응 순서는 대체로 다음과 같습니다.

1. 내가 정해진 기간(6개월~2개월 전)에 요구했는지 날짜를 확인한다.
2. 요구·거절 내용을 문자·내용증명 등으로 정리해 증거화한다.
3. 임대인의 거절 사유가 법정 사유(제6조의3 제1항 각 호)에 해당하는지 따져 본다.
4. 협의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회 등 분쟁조정 절차를 검토한다.

특히 임대인이 ‘실거주’를 이유로 거절했다면, 이후 실제로 거주하는지 지켜볼 실익이 있습니다. 앞서 본 것처럼 허위 실거주로 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 임대한 경우 손해배상 책임이 문제 될 수 있기 때문입니다.

반대로, 적법한 요구를 했는데 임대인이 아무 대응 없이 기간이 지나갔다면 ‘묵시적 갱신’이나 갱신요구의 효과로 계약이 유지된다고 볼 여지도 있습니다. 상황마다 법적 평가가 달라지므로 함부로 이사하거나 합의하기 전에 자신의 지위를 정확히 확인하는 것이 좋습니다.

이 글은 일반적 법률 정보 제공이 목적이며, 개별 사건의 승패나 구체적 대응은 사실관계에 따라 크게 달라집니다. 실제 분쟁이 생겼다면 대한법률구조공단, 주택임대차분쟁조정위원회, 변호사 등 전문 기관·전문가의 도움을 받는 것을 권합니다.